Cidade de 7 mil anos vira "refúgio" de luxo para estrangeiros 'expulsos' de Dubai; conheça
Aluguéis no emirado dispararam 86% no emirado desde o início da pandemia, segundo consultoria, e empurraram expatriados para vizinho do Norte
Com um número crescente de expatriados dizendo que estão sendo "expulsos" de Dubai devido aos altos aluguéis, uma cidade de sete mil anos está procurando oferecer um refúgio próximo.
Sharjah — vizinha de Dubai ao norte — está começando a atrair investidores para suas costas menos de dois anos após aprovar uma lei que permitiu que estrangeiros comprassem propriedades em áreas selecionadas do emirado conservador.
Os desenvolvedores já estão no processo de construção de dezenas de milhares de casas. Os compradores não estão muito atrás.
— Você tem aluguéis mais baixos e custos de vida mais baixos no geral — disse Prathyusha Gurrapu, chefe de pesquisa na empresa de consultoria imobiliária Cushman & Wakefield Core. — Estamos vendo a migração acontecendo. Muitas pessoas se mudam para Sharjah porque os aluguéis em Dubai ficaram muito caros.
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É o sinal mais recente de que Dubai está lutando para acompanhar a crescente demanda por moradias depois que banqueiros, advogados e outros trabalhadores de colarinho branco migraram para o emirado nos últimos anos, atraídos por um regime de impostos baixos e fuso horário favorável.
Os valores dos imóveis no emirado aumentaram por 16 trimestres consecutivos, e os aluguéis de casas unifamiliares — as chamadas vilas — dispararam 86% desde o início da pandemia de covid-19, de acordo com a consultoria imobiliária JLL.
Sharjah há muito oferece moradias mais acessíveis em comparação com Dubai, que é conhecida como uma metrópole glamourosa, repleta de hotéis de luxo e empreendimentos habitacionais imaculados, construídos em torno de parques bem cuidados e piscinas infinitas. Mas grande parte da oferta de moradias de Sharjah consiste em torres antigas com poucas das comodidades normalmente oferecidas por seu vizinho.
Investimento de R$ 51 bilhões
Isso está começando a mudar. A Arada Developments, de propriedade do filho do príncipe saudita Alwaleed bin Talal e um membro da família governante de Sharjah, está construindo um projeto de US$ 9,5 bilhões. Conhecido como Aljada, esse empreendimento incluirá 25 mil casas, uma área de entretenimento com restaurantes e lojas, bem como instalações esportivas e um dos maiores parques de skate da região.
Cerca de um terço da construção está pronto e o restante deve ser concluído até o final da década, de acordo com o CEO da Arada, Ahmed Alkhoshaibi. A construtora iniciou negociações com autoridades do emirado sobre permitir que empresas solicitem licenças semelhantes às concedidas por Dubai para suas zonas econômicas francas, que oferecem isenções fiscais e outros benefícios.
Estabelecida há mais de sete mil anos, Sharjah é governada pela dinastia Al Qasimi desde 1600 e o atual governante está no trono há mais de meio século. Historicamente, foi um dos mais ricos xeques que compõem os Emirados Árabes Unidos, graças aos seus portos e à indústria de pesca de pérolas.
A cidade encontrou petróleo na década de 1970 e iniciou um movimento de desenvolvimento. Hoje em dia, os líderes locais estão buscando preservar áreas do emirado como parte do projeto "The Heart of Sharjah" (O Coração de Sharjah), que restaurará vielas estreitas e antigas, souks e outros edifícios históricos.
Sharjah - Foto: wikipedia— O projeto Heart of Sharjah é um dos projetos mais fascinantes do mundo atualmente — disse Sarah Moser, professora da Universidade McGill e diretora do New Cities Lab. — É esse tipo de tentativa de resgatar um passado que foi abandonado ou negligenciado quando o petróleo foi encontrado e o processo de modernização começou.
Durante décadas, a economia de Sharjah dependeu do comércio, reparo de veículos automotores, manufatura e construção para crescer. Depois que o governo afrouxou as regras para permitir que estrangeiros comprassem propriedades com mais facilidade, expatriados começaram a migrar para a cidade.
Preço do m² já dobrou
Os compradores indianos agora representam cerca de 29% das vendas de casas nos empreendimentos da Arada em Sharjah, ante 8,7% há apenas alguns anos, de acordo com dados fornecidos pela empresa. Compradores da Alemanha, Canadá e Reino Unido representam 10% das compras de imóveis — essas nacionalidades mal eram registradas nos dados da Arada antes da aprovação da lei de 2022.
A demanda está ajudando a aumentar os preços. Quando a Arada começou a vender casas antes do início da construção em Aljada, que fica a apenas 20 minutos do aeroporto de Dubai, o preço por metro quadrado estava em torno de 650 dirhams (R$ 963). Desde então, os preços dispararam para 1,4 mil dirhams por metro quadrado (R$ 2 mil), embora Alkhoshaibi tenha dito que eles ainda permanecem cerca de 40% abaixo de áreas comparáveis em Dubai.
— Os preços em Sharjah dispararam, em parte, como resultado da mudança de moradores de Dubai — Shane Breen, chefe do escritório de Sharjah na corretora imobiliária Savills. — Mas mesmo assim, Sharjah continua mais acessível, pois a diferença de preço ainda é muito grande entre os dois mercados.
Por exemplo, ele disse, um apartamento de um quarto que aluga por 60 mil dirhams por ano (quase R$ 89 mil) seria considerado o topo do mercado em Sharjah, mas essa quantia não daria a um inquilino nem um estúdio em muitas partes de Dubai.
O governo de Sharjah tentam manter moradores ao exigir um congelamento de três anos nos aluguéis para novos inquilinos. Depois disso, os proprietários só podem aumentar os aluguéis uma vez a cada dois anos.
Outros desenvolvedores também estão vendo uma oportunidade. Eagle Hills, de Abu Dhabi, está construindo um destino turístico e casas de luxo de 4,5 bilhões de dirhams (R$ 6,6 bilhões) na Ilha Maryam de Sharjah. A SEE Holding, uma desenvolvedora de infraestrutura ambientalmente sustentável, está construindo mais de 1.200 casas em Sharjah em fases, e a empresa privada vendeu 1 bilhão de dirhams (R$ 1,4 bi) em propriedades em 2023, de acordo com o fundador da empresa, Faris Saeed.
O Alef Group de Sharjah é outro desenvolvedor ativo na cidade. As empresas do ramo afirmam haver uma demanda por luxo e qualidade.
Muhammad Qasim, gerente da filial de Sharjah da corretora imobiliária Betterhomes, diz que seu negócio tem visto uma forte chegada de compradores reclamando que foram expulsos de Dubai. A corretora, que abriu seus escritórios em Sharjah há apenas dois anos, viu as vendas aumentarem 60% até agora neste ano em comparação com o mesmo período em 2023, disse ele.
Prós e contras
Ruas arborizadas foram o suficiente para fazer com que pelo menos uma moradora de Dubai de longa data considerasse Sharjah. Tania Patel, uma portuguesa nativa e mãe de um filho de 1 ano, estava navegando pelo Instagram quando viu uma casa de quatro quartos à venda por cerca de 2,7 milhões de dirhams (R$ 4 milhões). Isso é cerca de metade do que ela esperaria desembolsar por uma propriedade de tamanho similar em Dubai.
A executiva de atendimento ao cliente de 40 anos fez a mudança em maio. Seu trajeto para o trabalho em Dubai agora leva cerca de 50 minutos em trânsito pesado, mas ela disse que vale a pena aproveitar o menor custo de vida em Sharjah.
— Os custos são cerca de 30% mais baratos do que Dubai para quase tudo — disse Patel. — Também é muito familiar.
Ainda assim, os obstáculos permanecem para os investidores. O transporte público continua limitado, o que significa que Sharjah não pode oferecer um modo alternativo de deslocamento para ajudar a aliviar o congestionamento em estradas carregadas durante os horários de pico. Além disso, o processo de compra de propriedade não é tão simplificado quanto em Dubai, embora os desenvolvedores digam que está melhorando.
Lar de cerca de 2 milhões de pessoas, Sharjah também é mais conservadora do que seus vizinhos em toda a federação, o que historicamente a tornou popular para expatriados árabes, devido ao seu foco na preservação da cultura local. Por exemplo, o emirado continua a proibir a venda de álcool e proíbe os lounges de narguilé que são populares entre moradores e turistas em Dubai.
— Sharjah é mais conservadora socialmente, mas não é extrema — disse Patel. — Se você gosta do Oriente Médio, é um lugar fácil de se viver.
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