Reajuste aluguel: entenda as regras que determinam o aumento no valor dos contratos

Recife segue na liderança dos aluguéis mais caros do Nordeste e ocupa o segundo lugar no ranking nacional, com o metro quadrado custando, em média, R$ 56,67, segundo dados da pesquisa FipeZap. Em um mercado já marcado por valores altos, os locatários precisam ficar de olho nos reajustes anuais, que devem seguir as variações oficiais da inflação, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). 

Para os contratos de aluguel que completam aniversário em março, o reajuste pode chegar a 8,22% nos casos em que o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) é utilizado como base. No entanto, esse não é o único indexador dos ajustes. 

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por exemplo, que está em 5,06% para contratos que completam 12 meses desde o último reajuste, também é uma referência comum. Além dele, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), atualmente em 4,87%, é outra métrica frequentemente aplicada para atualizar os valores dos aluguéis.

Valores abusivos
Em meio às discussões sobre reajustes de aluguel, é importante ressaltar os critérios que definem quando um aumento pode ser considerado indevido. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE, a advogada Érika Lócio destaca que o valor pode ser considerado abusivo quando impõe um aumento sem respaldo contratual ou quando a mudança ocorre em prazo inferior a 12 meses, contrariando o artigo 2º, §1º da Lei n.º 10.192/2001. 

“Se o contrato estabelece um índice de reajuste e o locador tenta aumentar o valor arbitrariamente, sem aplicar o índice previsto, o inquilino pode questionar a legalidade desse aumento e realizar o pagamento com aplicação do índice contratual previsto, sendo importante a propositura de uma ação de consignação em pagamento do valor do aluguel para que o juiz declare qual o valor correto”, aconselhou. 

Em contrapartida, não é recomendado que o inquilino apenas deixe de cumprir com o pagamento do aluguel, já que a prática pode levar ao risco de despejo por inadimplência e inclusão do nome nos cadastros de inadimplência, se o caso for judicializado. 

Bairros
No Recife, o mercado de aluguéis tem seus destaques, e alguns bairros chamam a atenção pelos preços mais altos. Na ponta do ranking, o Pina se consolida como o mais caro, com o metro quadrado atingindo R$ 69,40. Na sequência, aparecem Parnamirim, com R$ 57,8/m²; Espinheiro, R$ 55,1/m²; Santo Amaro, R$ 54,3/m²; Tamarineira, R$ 53,2/m²; Graças, R$ 52,8/m²; Casa Amarela, R$ 51,8/m²; Madalena, R$ 51,1/m²; e Cordeiro, com R$ 28,3/m². 

Apesar do incremento nos valores e da variação significativa entre as regiões mais valorizadas da capital pernambucana, o diretor do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE), Elísio Cruz Jr, discorda da régua que julga o Recife uma das cidades mais caras para pagar aluguel do Brasil.

“Aqui na cidade do Recife, nós enquanto imobiliárias, anunciamos os imóveis da seguinte forma, somando os preços do aluguel com demais taxas como IPTU, SPU, Bombeiro e isso pode estar causando uma confusão nas pesquisas”. 

Por outro lado, Elísio também relaciona a posição da capital no ranking de cidades mais caras à necessidade de recuperar os prejuízos causados pela pandemia. Durante esse período, muitos proprietários congelaram ou reduziram os valores dos aluguéis, já que a renda de diversos locatários foi impactada pela crise. Para o diretor do sindicato, a retomada ainda reflete nos preços atuais.

Revisão
Sobre os reajustes que acontecem ao longo do período de vigência do contrato de aluguel, a especialista Érika Lócio também acrescenta que as mudanças podem se dar tanto através do reajuste anual, quanto da revisão do preço cobrado pela locação, que ocorre para fins de adequação ao valor de mercado. 

“A revisão contratual só pode ocorrer após três anos de vigência do contrato ou da última revisão do valor e desde que comprovado que o aluguel inicialmente estipulado se tornou incompatível com os valores de mercado, permitindo que qualquer das partes solicite a adequação do valor por meio de uma ação revisional”, lembra.

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