Para aqueles que estão pensando em realizar o sonho da casa própria, especialistas explicam que 2024 pode ser a época perfeita. Isso porque a expectativa é de que a Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) - taxa que influencia diretamente nas condições de financiamento do setor imobiliário - continue reduzindo ao longo do ano, chegando à casa dos 9% em dezembro, de acordo com a pesquisa conduzida pela revista Valor Econômico após a divulgação do Relatório de Inflação (RI).

Segundo a mestra em economia e professora da UniFG Lytiene Rodrigues, a taxa de juros adotada pelo mercado imobiliário possui duas definições: a taxa de juros efetiva, que por sua vez utiliza como base a taxa de juros nominal. E esta última pode estar lastreada na taxa básica de juros da economia, a Selic.

Ainda de acordo com a professora, a taxa de juros efetiva é utilizada para o cálculo da capitalização composta adotada no financiamento imobiliário, que, segundo o Banco Central, hoje oscila entre 10% e 12%, podendo variar dependendo da política financeira de cada banco financiador.

Condições de financiamento

Segundo o balanço feito pela Caixa Econômica Federal, um dos principais bancos de financiamento de imóveis no Brasil, o saldo da sua carteira imobiliária registrou, até setembro de 2023, o valor de R$ 707,9 bilhões em financiamentos imobiliários. Um crescimento de 14,6% em relação ao final de setembro de 2022.

No acumulado de janeiro a setembro de 2023, foram contratados R$ 136,9 bilhões, um aumento de 10,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. 

No Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), as taxas de juros efetivas da Caixa estavam sendo oferecidas a partir de 8,99% a.a, no início de 2024. O Banco do Brasil, que também figura no ranking das principais instituições com as taxas mais atrativas para financiamento, iniciou o ano com taxas de crédito que partiam de 9% a.a.+TR para as operações contratadas com recursos do FGTS e variam conforme o perfil do cliente e o valor do imóvel. Já para as operações com recursos de poupança, as taxas partiam de 9,74% a.a.+ TR.

Facilidade de pagamento é uma vantagem para quem adquire um imóvel em fase de construção | Foto: Freepik

Decisão de compra

No contexto da decisão de compra de um imóvel, a professora Lytiene Rodrigues destaca ainda a importância da análise de diversos fatores pelos compradores, com foco especial no custo do financiamento.

“A escolha dos compradores de imóveis, após a escolha do imóvel, é pelo menor custo de financiamento. Vários fatores influenciam na decisão do comprador pelo banco financiador: o tamanho do capital oferecido na entrada, que quanto maior, menor será o montante do capital a ser financiado. A quantidade de parcelas impacta não apenas no valor mensal do financiamento, mas também no tamanho do financiamento. A taxa de juros efetiva influencia significativamente na decisão de compra. Quanto menor for, torna o valor de aquisição do imóvel menor também, estimulando a compra”, conclui a docente.

Lytiene Rodrigues, economista. Foto: Arthur Mota/Folha de Pernambuco

Padrões de consumo

Para Leonardo Queiroz, diretor de Administração e Recursos Financeiros da Ademi (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco), o padrão de produto - no que diz respeito aos tipos de imóveis mais procurados - mudou bastante nos últimos anos. Segundo ele, o mercado soube se adaptar a essas mudanças.

“As famílias têm ficado cada vez menores. Já não se tem mais tanta oferta de produtos em apartamentos grandes como no passado. Hoje o mercado trabalha com uma demanda de produtos mais compactos. Dois ou três quartos. E mesmo quando são três quartos, ainda assim são mais compactos. E com uma diferença: que o condomínio possa oferecer uma variedade de opções de lazer. Na década de 80 e 90, você tinha grandes apartamentos, mas condomínios quase sem nenhuma infraestrutura”, explica o dirigente.

Em relação à procura pelo apartamento na planta - quando um imóvel ainda está em fase de construção - ou já pronto para a mudança, Leonardo afirma que o primeiro possui uma vantagem em relação ao segundo: a facilidade de pagamento.

“Você tem todo o período de obra para ir pagando a chamada ‘poupança’, e quando o imóvel fica pronto, você consegue assumir o financiamento. As pessoas conseguem se planejar. Mas obviamente que uma parte da população, a que já tem disponibilidade de crédito e acesso a recursos, prefere comprar à vista para se mudar de imediato”, completa.

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Projeções  para 2024

Antecipando um panorama bastante positivo - consenso entre diversos especialistas -, Leonardo Queiroz compartilha também as projeções da Ademi para o ano de 2024. Para a entidade, ao reacender o interesse de volta na poupança, espera-se um aumento nos recursos disponíveis para empréstimos destinados à aquisição da casa própria. 

“Nossa avaliação do momento é que o cenário vai aquecer. Estamos muito otimistas para 2024, tanto na linha de crédito que utiliza recursos do FGTS quanto na linha de crédito que utiliza recursos do SBPE. A tendência é de que a Selic continue diminuindo também, fazendo a poupança voltar a ser um investimento atrativo. E se tornando atrativa, voltará a ter recursos disponíveis para emprestar para a aquisição de habitação”, conclui.

Em boletim divulgado em janeiro de 2024, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) também fez uma estimativa de  diminuição de taxas, tanto da Selic quanto do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).