STJ decide que imposto sobre venda e compra de imóveis deve ser baseado no valor de mercado

Ele não deve ser calculado a partir do valor usado como referência para cobrança de IPTU, nem por meio de um índice definido arbitrariamente pela prefeitura

Por unanimidade, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI, imposto que é cobrado de quem compra um imóvel, deve ser calculado com base no valor de mercado, ou seja, no que foi realmente pago no negócio. Não deve ser usado como referência o valor fixado pelas prefeituras para o cálculo do IPTU. Em geral, esse índice costuma ser menor do que os preços de mercado. O ITBI é recolhido pelos municípios.

O STJ analisou um recurso apresentado pela prefeitura de São Paulo, mas foi aplicado no caso o chamado "recurso repetitivo". Na prática, isso significa que a decisão do STJ deverá ser aplicada em outros processos que tratam da mesma questão.

A prefeitura de São Paulo usava um terceiro índice, que não correspondia necessariamente ao usado no IPTU nem ao que foi realmente pago na transação imobiliária. Ao analisar esse caso, o Tribunal de Justiça (TJ) de São Paulo disse que esse índice não poderia mais ser utilizado e definiu que a prefeitura deveria usar ou o valor real da compra, ou o valor de referência para o IPTU, optando pelo mais caro.

A prefeitura recorreu e o caso foi analisado pela Primeira Seção do STJ. A decisão foi diferente do que queria o município, e também do que havia sido definido pelo TJ paulista. Pelo que foi definido pelo STJ, o ITBI só poderá ser calculado com base no valor pago na compra do imóvel.

O relator do processo, o ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses. Pela primeira, "a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU".

A segunda tese foi: "O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio." Por fim, determinou que “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.”