Parcela da casa própria não cabe mais no seu bolso? Veja como renegociar financiamento

Confira recomendações do que considerar ao procurar o banco e qual a melhor estratégia para discutir as novas bases do contrato. Veja simulações de como a alta dos juros mudou os financiamentos

Especialistas recomendam que ao perceber a dificuldade de incluir o aumento do custo do financiamento no orçamento familiar, o primeiro passo é procurar logo o banco. O consultor José Urbano Duarte diz que, se a prestação da casa própria não está cabendo no orçamento, o melhor a fazer é tentar renegociar.

Miguel de Oliveira, diretor de Estudos e Pesquisas Econômicas da Anefac, recomenda tomar a iniciativa. Os bancos não costumam fazer campanhas de negociação, mas estão mais flexíveis na tentativa de evitar atrasos.

Veja a seguir recomendações dos especialistas para sentar à mesa e traçar a melhor estratégia para evitar a inadimplência e salvar o plano da casa própria. Confira também simulações que demonstram o impacto da alta dos juros.
 

Foque na prestação

Os especialistas recomendam rediscutir o contrato com o banco visando a uma prestação que o mutuário possa pagar agora, ainda que isso signifique estender o prazo total do financiamento. O mais importante é evitar a situação de inadimplência.

Se a condição financeira da pessoa melhorar no futuro, ela pode usar sobras no orçamento para abater quantias maiores da sua dívida, adiantando o pagamento de parcelas. Miguel de Oliveira alerta que quanto menor a parcela, maior o tempo de financiamento e mais tempo pagando juros, o que pode deixar o valor final exorbitante. Isso porque paga-se juros sobre o saldo devedor dos financiamentos.

Avalie se é possível usar o FGTS

Trabalhadores com carteira assinada podem usar o saldo da conta do FGTS para abater o saldo devedor se estiver financiando o seu primeiro imóvel.

Mesmo que tenha usado o dinheiro do Fundo de Garantia na entrada, é possível solicitar saques no meio do financiamento para fazer amortizações, o que os especialistas recomendam. O mutuário pode reduzir o prazo total do financiamento ou o valor da prestação mensal.

– O rendimento do FGTS é baixo. Dessa forma, vale usar este dinheiro ‘parado’ para quitar as prestações – diz Paulo Pôrto, professor de Negócios da FGV.

Cuidado na portabilidade

Os especialistas consultados avaliam que o momento não é favorável para usar a possibilidade de mudar o financiamento para outro banco em busca de condições melhores. Como a Selic está no maior patamar desde 2016 (13,75% ao ano), é difícil conseguir taxas mais baixas que as dos contratos mais antigos.

Há ainda o risco de não passar no crivo da análise de crédito para um novo financiamento. Com juros mais altos, o valor total do crédito e das parcelas aumenta, e a renda mínima necessária exigida é mais alta.

Oliveira acredita que não está valendo neste momento assumir um novo contrato de juros fixos, pois seria assumir uma taxa alta (em torno de 10%) a longo prazo:

— Para juros do crédito habitacional, prefixado só deve ser feito se tiver baixo, menos de 7%.

A Caixa, por exemplo, trabalha atualmente com taxa fixa entre 9,75% e 10,75%; IPCA+3,95% a 4,95%; TR +8,5% a 10,25%, ou remuneração da poupança + 2,80% a 3,5%.

No Banco do Brasil, as linhas indexadas à TR chegam perto de 10%. O banco trabalha com linhas indexadas pela TR, sendo a Casa Verde Amarela a partir de 4,25% a.a; o Pró-cotista de 7,93% a.a.; o Sistema Financeiro de Habitação de 9,39% a.a.; entre outros.

Veja simulações de financiamentos de imóveis em três faixas de valor

Entenda a diferença que a alta dos juros está fazendo nos financiamentos imobiliários.

ANTES: No início de 2021, a taxa de juros média era de 7% ao ano

1 - Simulação para imóvel de R$ 300 mil

Primeira parcela: R$ 2.529,57

Última parcela: R$ 838,04

Total a pagar: R$ 606.171,97

Renda mensal necessária (parcela não pode superar 30% da renda): R$ 8.431,90

2 - Simulação para imóvel de R$ 650 mil

Primeira parcela: R$ 5.480,75

Última parcela: R$ 1.815,76

Total a pagar: R$ 1.313.372,60

Renda necessária: R$ 18.269,17

3 - Simulação para imóvel de R$ 1 milhão

Primeira parcela: R$ 8.431,92

Última parcela: R$ 2.793,48

Total a pagar: R$ 2.020.573,24

Renda necessária: R$ 28.106,40

AGORA: Taxa de juros média do crédito imobiliário de 10% ao ano

1 - Simulação de imóvel de R$ 300 mil

Primeira parcela: R$ 3.225,57

Última parcela: R$ 839,97

Total do financiamento: R$ 731.799,70

Renda necessária: R$ 10.751,90

2 - Simulação de imóvel de R$ 650 mil

Primeira parcela: R$ 6.988,74

Última parcela: R$ 1.819,95

Total a pagar: R$ 1.585.566,02

Renda necessária: R$ 23.295,80

3 - Simulação de imóvel de R$ 1 milhão

Primeira parcela: R$ 10.751,91

Última parcela: R$ 2.799,92

Total a pagar: R$ 2.439.332,34

Renda necessária: R$ 35.839,70

Fonte: Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças e Contabilidade (Anefac).