Cooperativismo: esgotamento de fontes de financiamento tradicionais aumenta potencial da construção

Segmento imobiliário também busca no cooperativismo uma alternativa para a concessão de crédito

O cooperativismo tem ajudado o setor de construção civil a viabilizar projetos em diferentes segmentos permitindo também acesso ao primeiro imóvel. Criada em 2007, em Goiânia, por servidores públicos estaduais, a Cooperacinco já entregou 1.160 residências, tem 433 em construção e 824 em lançamento.

Adonídeo Vieira Júnior, diretor da organização, afirma que o mercado imobiliário está aquecido e o modelo associativo permite reduzir custos.

O diretor explica que, para cada novo projeto, uma nova cooperativa é criada, com CNPJ próprio, o que ajuda a mitigar riscos de construção e de inadimplência dos empreendimentos.

O cooperativismo tem sido uma alternativa para atender o segmento de baixa renda, afirma Roberto do Nascimento, consultor da cooperativa Baalbek. Atuando desde 2008 na Baixada Santista (SP), a instituição tem cerca de 7.500 associados e já atendeu 950 famílias.

Os imóveis são adquiridos pelo preço de custo, o que representa uma redução de 30% em relação ao valor de mercado, explica Nascimento.

O consultor acrescenta que a Baalbek opera junto a um público que hoje não é atendido pelo mercado ou pelo Estado. Para garantir o sucesso da operação, a instituição reserva recursos para mitigar os riscos:

"Vinte por cento das parcelas destinadas para a compra de uma casa vão para o fundo de contingência, que nos protege dos riscos de inadimplência e construção. As sobras não utilizadas da contingência são devolvidas aos associados."

O setor imobiliário também busca no cooperativismo uma alternativa para a concessão de crédito. Mas a oferta é tímida. Segundo especialistas, isso ocorre porque imóveis têm alto valor e prazos de financiamento mais longos. Por isso, a maior parte dos empréstimos imobiliários no setor, hoje, é feita por centrais que reúnem instituições associativas e têm mais capacidade de captação.

É o caso do Sicredi, que tem uma carteira de R$ 2,5 bilhões em financiamento imobiliário (SFH e SFI), alta de 19% nos últimos 12 meses, com foco no cliente pessoa física de áreas urbanas, em especial nas regiões Sul e Centro-Oeste. Segundo Sairon Monticelli Lima, gerente de produtos de crédito da organização, há um grande potencial de crescimento no crédito imobiliário:

"O Sicredi tem um share of wallet (participação dentro da carteira) de 4%, o que demonstra potencial de crescimento dentro da nossa base."

Sairon explica que o mercado tem passado por uma fase de esgotamento de fontes baratas, especialmente a poupança e o FGTS, o que tem levado o mercado a buscar alternativas.

Como um consórcio
Já o sistema Ailos, que reúne 13 cooperativas na Região Sul e em São Paulo, onde começou a operar recentemente, teve um crescimento de 57% na carteira entre 2022 e 2023.

"Temos R$ 400 milhões em créditos imobiliários e queremos dobrar esse número até o final do ano" diz o economista Samuel Rese, especialista em crédito imobiliário da organização.

Para Martina Zajakoff, sócia do escritório Machado Meyer, a entrada das cooperativas no segmento é positiva:

"Elas podem reduzir a burocracia e trazer mais competição. O modelo é similar ao de um consórcio. A diferença é que, na cooperativa, o comprador é um sócio da instituição."