A evolução do mercado imobiliário e a preferência dos compradores do MCMV
Atual carro-chefe do segmento imobiliário residencial, os imóveis do programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), principalmente os imóveis que se encaixam na faixa 2, enfrentam um enorme desafio.
O maior deles é absorver o forte aumento dos insumos no pós-pandemia sem comprometer ainda mais a metragem dos apartamentos e a capacidade de pagamento do comprador.
Mesmo com os novos subsídios estaduais, a exemplo do programa Morar Bem, criado em Pernambuco, a renda do brasileiro não acompanhou a escalada inflacionária dos últimos dois anos, gerando um expressivo aumento de negativas e condicionamento de propostas enviadas à Caixa.
A aprovação do crédito junto à Caixa é crucial para a viabilizar a operação e o comprometimento da renda dos proponentes vem gerando um crescente aumento no número de propostas condicionadas (proposta que não aprovou a integralidade do crédito proposto junto à Caixa).
E para viabilizar a venda de propostas que não atingiram a aprovação da totalidade do crédito do valor financiado, o saldo residual deve ser pago pós-obra, o chamado pró-soluto, fator que aumenta consideravelmente o risco do negócio.
E as soluções para essa nova realidade, no que cabe às incorporadoras e construtoras, são melhores negociações nas aquisições dos terrenos, gestão de obras mais eficientes, com menos perdas e mais planejamento, além de uma equipe mais preparada na aprovação do crédito e recuperação da inadimplência.
Como o programa MCMV só é financiado pela Caixa, a própria instituição já possui seus mecanismos técnicos e qualitativos para aprovar o projeto, tais como localização, acesso pavimentado, transporte público próximo, entre outros.
A Caixa também possui incentivos para obras bem geridas e alinhadas às políticas ESG, que é o Selo Casa Azul + CAIXA. Logo, entender minuciosamente das políticas do banco é essencial para ganhar tempo, produtividade e dinheiro.
Assim, a incorporadora que consegue desenvolver projetos que atendam a todas as exigências municipais e da Caixa e ainda consegue adicionar localizações privilegiadas, área de lazer de destaque e inovação, mostra evolução e maturidade, fruto de muito trabalho e dedicação. Esses são pilares que a MaxPlural persegue no seu dia a dia.
Temos como exemplo real de inovação um projeto MCMV, onde buscamos suprir um problema dos edifícios de quatro pavimentos de escada, mas com o desafio de não desalinhar da viabilidade financeira do negócio. Inserimos um elevador de cargas para subir compras, botijão de gás, garrafão de água, entre outros itens, trazendo comodidade para o morador, baixo custo de condomínio e, o mais importante, cabendo no seu bolso.
* CEO da MaxPlural
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