Alto custo, pouco crédito: como fica o mercado imobiliário com a Selic a 13,25% ao ano?
Ultimamente, as reuniões do Comitê de Política Monetária do Banco Central, o Copom, têm sido motivo de preocupação para o mercado imobiliário. Isso se deve ao contínuo aumento da taxa Selic, que acaba de subir para 13,25% ao ano, e à incerteza sobre os próximos passos da autoridade monetária. Mas por que isso importa tanto?
A Selic é a taxa básica de juros da economia, a qual influencia todas as demais taxas de financiamento, inclusive o imobiliário. Em resumo, sua influência direta no mercado está no fato de que quando ela sobe, tende a haver retração na concessão de crédito, porém, quando cai, o efeito é o contrário.
O mercado imobiliário é altamente dependente do crédito bancário. Pelo alto custo envolvido, as construtoras e incorporadoras geralmente recorrem aos bancos para financiar a construção de empreendimentos. Após a entrega, os consumidores, em sua maioria, precisam recorrer ao banco para adquirir o imóvel. A lógica é a mesma quando se fala de imóveis usados.
Tanto é verdade que em 2024 foram financiados 568,2 mil imóveis com liberação de R$ 186,7 bilhões em recursos oriundos da poupança, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Com os sucessivos aumentos da Selic, o mercado já sente os efeitos, que são repassados ao consumidor. No início de janeiro, por exemplo, a Caixa Econômica Federal anunciou um reajuste em sua taxa de crédito atrelada à poupança, podendo chegar a 13,36%, movimento que foi seguido por outros bancos.
Isso tem afastado, especialmente a classe média, da realização do principal sonho do brasileiro: a casa própria.
Além da escassez de crédito, o pouco que está no mercado está caro.
Outro reflexo disso é a migração das incorporadoras para os segmentos Minha Casa Minha Vida e Luxo, abandonando, ao menos por enquanto, o Médio e Alto Padrão, já que esse é mais dependente do crédito.
Embora o momento seja desafiador, toda crise traz oportunidades para quem está preparado. O mercado imobiliário é cíclico, de modo que estamos entrando em um período interessante, por exemplo, para aqueles investidores com recursos próprios para adquirir à vista ou em poucas parcelas, diretamente com o vendedor - ou mesmo que utilizem crédito alternativo, como consórcios.
Há ainda os incorporadores, que podem aproveitar para negociar terrenos e planejar novos projetos visando um cenário futuro mais favorável. Quem busca lucro com revenda de imóveis em um momento econômico mais estável, mantendo-os no estoque ou alugando enquanto os juros permanecem elevados, também pode lucrar com este momento.
Por fim, temos investidores interessados em permutas. Ou seja, em adquirir terrenos para permutá-los com incorporadores, o que pode resultar em uma margem de lucro maior.
Em suma, a alta da Selic tem impacto direto no mercado imobiliário. Entretanto, mesmo em cenários de crise, existem estratégias que podem ser adotadas para aproveitar as oportunidades e mitigar riscos.
* Advogado especializado em negócios imobiliários e sócio do Tizei Mendonça Advogados Associados.
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