Planejamento tributário na atualização dos bens imóveis
A Receita Federal do Brasil (RFB) regulamentou a possibilidade de atualização de bens imóveis a valor de mercado, mediante o pagamento de alíquota reduzida do Imposto de Renda (IR), conforme disposto na Instrução Normativa (IN) da RFB No 2.222, de 24.09.2024 e nos Arts. 6º a 8º da Lei No 14.973, de 16.09.2024.
A novidade consiste na alternativa dos contribuintes optarem por atualizar o valor de bens imóveis para o preço de mercado, tendo até o dia 16.12.2024 para formalizar a sua adesão, por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (DABIM). Essa DABIM já se encontra disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC), no site da RFB.
A legislação tributária passou a regulamentar a tributação da atualização dos bens imóveis a valor de mercado, com o recolhendo do tributo sobre o ganho de capital antecipadamente, antes da venda, com alíquotas reduzidas. A referida IN da RFB beneficia tanto as pessoas físicas, quanto as pessoas jurídicas, mas só é vantajosa para quem pretender vender o bem imóvel no médio e no longo prazo.
Para a pessoa física, será aplicada uma alíquota de 4% de IR sobre a diferença entre o valor de compra do bem imóvel e o valor atualizado. No caso das pessoas jurídicas, essas empresas pagarão 6% de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), no total de 10%.
Atualmente, as pessoas físicas pagam uma alíquota entre 15% a 22,5% de IR sobre o ganho de capital (valorização do bem imóvel ao longo do tempo) no momento da venda do bem imóvel. Já as pessoas jurídicas geralmente pagam 15% de IRPJ, acrescido do adicional de 10%, e 9% de CSLL, totalizando 34%, dependendo do regime de tributação da empresa.
Entretanto, para que o proprietário tenha o benefício integral das alíquotas reduzidas sobre o ganho de capital, é necessário esperar 15 anos para vender o bem imóvel. Porém, se o bem imóvel for vendido antes de decorrido 15 anos, a nova lei estabeleceu uma fórmula para dar mais benefício tributário à pessoa física ou jurídica que permanecer com o bem imóvel por mais tempo.
Na prática, o benefício fiscal será proveitoso apenas para quem vai trocar de bem imóvel, a partir do nono ou do décimo ano após a atualização. E, mesmo assim, haverá a tributação de 15% a 22,5% na pessoa física e de 34% na pessoa jurídica sobre a valorização patrimonial obtida, após a data de competência, em que o contribuinte recolheu os tributos com base nas alíquotas reduzidas.
A IN da RFB também prevê a atualização a valor de mercado de bens imóveis no exterior, desde que estes já tenham sido declarados. Portanto, o governo federal deseja antecipar tributos para atender a sua sede arrecadatória, tornando mais complexa a legislação tributária em vigor, com aumento de declarações acessórias (custo burocrático).
Por outro lado, dependendo da situação, pode ser uma boa oportunidade de planejamento tributário, nas pessoas físicas e jurídicas, com o objetivo de diminuírem o recolhimento de tributos na atualização de bens imóveis, que já é tão excessivo em nosso país.
Sócios da Sá Leitão Auditores e Consultores.
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